 «Миллионники» - так называются
города в России, имеющие примерно миллион жителей и обладающие поэтому
большим потенциалом в области недвижимости.
Российский
рынок недвижимости уже давно пробудился от спячки, вызванной
экономическим кризисом. Прямые иностранные инвестиции, значительно
сократившиеся в тяжелый период с 2009 по 2010 год, в прошлом году
вновь потекли на перспективный рынок и только в первых его трех
кварталах достигли приблизительно 70% объема 2007 года. Хотя большая
часть активности иностранных инвесторов приходится на Москву и
Санкт-Петербург, эксперты в этой области, в том числе глава компании
Advecs Real Estate Group Александр Романенко, видят в ближайшие два
года возможности для инвестиций прежде всего в небольших городах.
Сильные отличия
В
России насчитывается примерно дюжина городов, количество жителей в
которых превышает один миллион – это так называемые миллионники. В
компании Strabag наиболее интересными среди них считают Новосибирск,
Нижний Новгород, Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Самару и Казань. «Во всех
этих городах жилищное строительство представляет для нас интерес, а в
их пригородах - промышленное объекты. В Нижнем Новгороде и Самаре мы
также заинтересованы в строительстве аэропортов и футбольных стадионов»,
- подчеркивает пресс-секретарь компании Strabag Диана Ноймюллер-Кляйн
(Diana Neumueller-Klein).
Различия между этими миллионниками, с
одной стороны, и такими метрополиями как Москва и Санкт-Петербург, с
другой стороны, огромны – «как между двумя совершенно различными
городами». «Цены на недвижимость в городах второго рядя (secondary
cities) составляют всего от четверти до трети от уровня Москвы и
Санкт-Петербурга», - отмечает Ноймюллер-Кляйн. Не в последнюю очередь,
по ее мнению, это объясняется значительно более низким уровнем
заработной платы и большим количеством безработных в «городах второго
ряда».
Советоваться с местными профессионалами
«В
целом положение в городах-миллионниках было таково, что иностранные
инвесторы не проявляли там особую активность», - считает Романенко. Он
настоятельно рекомендует иностранным инвесторам серьезно ими заняться с
помощью местных профессионалов, работающих, в частности, в
консультационных фирмах по недвижимости. Так считает и Ноймюллер-Кляйн.
«Иностранцам сложно там закрепиться, так как в регионах местные мэры и
городское руководство контролируют все важнейшие фирмы и проекты. В
Москве из-за ее размеров ситуация другая».
Для главы австрийского
отделения компании CB Richard Ellis Андреаса Риддера (Andreas Ridder)
еще одно препятствие состоит в том, что информационные материалы об
этих миллионниках «находятся в рудиментарном состоянии». «К этому
следует добавить более слабую правовую защищенность, чем в Москве или в
Санкт-Петербурге», - добавляет он.
В отличие от Романенко,
Риддер не видит для иностранных инвесторов потенциала во всех
сегментах. «В принципе, интерес для них могли бы представить только
торговые центры, можно было бы подумать и о логистической
недвижимости», - считает он. Основанием для участия, по его мнению,
служат гарантии получения дохода. Тот факт, что русские проявляют
активность во всех сегментах, «не означает, что это имеет смысл», -
подчеркивает он. Риддер также считает, что нередко местные строительные
подрядчики оказываются не очень восприимчивыми к советам.
Высокая покупательная способность
Компания
Immofinanz концентрирует свои усилия в настоящее время на
строительстве объектов розничной торговли в Москве. Всего ей
принадлежит в России шесть объектов, из которых пять расположены в
столице и один – в Санкт-Петербурге. «Достаточно высокая покупательная
способность при существующем дефиците торговых площадей в розничной
торговле создает хорошие рыночные условия. Для того, чтобы
соответствовать существующему потенциалу, развитие этого сектора будет
продолжаться – в Москве, Санкт-Петербурге, а также в
городах-миллионниках, считает Цехетнер (Zehetner). Кроме того, развитие
сектора розничной торговли не ограничивается только этими городами и
будет распространяться и в других местах. «В более мелких городах
тенденция будет развиваться в направлении строительства специальных
розничных центров, считает Цехетнер.
Город Сочи с населением
400 000 человек не входит в число миллионников. Тем не менее там будут
проводиться Олимпийские Игры 2014 года, и это сейчас крупнейшая
строительная площадка Европы. Около 50 000 строителей работают днем и
ночью для того, чтобы уложиться в жесткие сроки. Общий объем инвестиций
в Сочи составляет примерно 24 миллиарда евро.
Экологический ущерб?
Сторонники
проведения Олимпийских Игр рассчитывают на получение важных импульсов
развития от новых дорог и железнодорожных линий, тогда как защитники
окружающей среды жалуются на значительный экологический ущерб. Как
обычно в России высказываются обвинения в коррупции.
К числу
предприятий, работающих в Сочи над реализацией самых дорогих в истории
Олимпийских Игр, можно назвать производителя канатных дорог компанию
Doppelmayr, а также Strabag. Эта работающая в разных странах
строительная компания уже провела модернизацию аэропорта в этом
российском черноморском городе и в настоящее время занимается
строительством Олимпийской деревни, где объем заказа составляет 350
миллионов евро. По словам Ноймюллер-Кляйн, строительство жилых домов и
гостиниц должно быть закончено к сентябрю 2013 года.
Патрик Балдиа
|